Warszawski rynek nieruchomości wtórnych w 2017. Jakie są ceny mieszkań i preferencje klientów!

Jeśli do tej pory nie interesowałeś się rynkiem nieruchomości to czas nadrobić zaległości. Wiedza na temat sytuacji na rynku pomoże Ci podjąć skuteczną strategię sprzedaży. Zatem zanim wystawisz swoje mieszkanie na rynek, znajdź odpowiedź na kilka kluczowych pytań: Jak duże jest aktualnie zapotrzebowanie na Twoje mieszkanie? Jaka może być różnica między ceną ofertową, a rzeczywistą ceną sprzedaży? Jak duża jest konkurencja w Twojej kategorii mieszkaniowej? Jeśli zgadzasz się ze mną, że warto znać odpowiedź na takie pytania, czytaj dalej!

W dobie internetu dostęp do informacji rynkowych jest bardzo prosty. Wiele portali nieruchomościowy prowadzi sekcje porady i raporty, m.in.: nieruchomosci-online.pl, otodom.pl, domiporta.pl,  morizon.pl. Ciekawe artykuły można znaleźć też na portalach informacyjnych tj., bankier.pl, egospodarka.pl, rynekpierwotny.pl, warszawa.naszemiasto.pl. Jednak najrzetelniejszym źródłem wiedzy jest kwartalny raport NBP, który na bieżąco informuje o sytuacji na rynku nieruchomości w największych miastach Polski. Niestety, posiada jedną wadę: jest przygotowywany dla analityków i ludzi „z branży”. Jeśli Ty do nich nie należysz, chętnie pomogę Ci go zrozumieć.

Lubię ułatwiać sobie życie. Lubię jak to co czytam ma nieskomplikowaną, a najlepiej graficzną formę. Wiem, że Ty też! Dlatego specjalnie dla Ciebie przełożyłam specjalistyczny (czyt. trudny) raport NBP na zrozumiały, ludzki język. Zajęłam się tą częścią raportu, która najbardziej dotyczy moich klientów, czyli warszawskim rynkiem wtórnym. Na koniec podzielę się z Tobą praktycznymi wskazówkami na jakim poziomie najlepiej ustalić cenę ofertową. Zapraszam!

Jakie mieszkanie łatwiej sprzedać?

W II kwartale 2017 r. w ofercie sprzedaży było 4558 mieszkań, natomiast sprzedało się 1231, co stanowi 27% wszystkich ofert. Zebrane przez NBP dane ewidentnie pokazują, że cały czas mamy do czynienia z rynkiem kupującego. Na tak konkurencyjnym rynku to klient może dyktować warunki, ponieważ jest prawie 4

Obraz11

niebieski: oferty, czerwony: transakcje

razy więcej ofert sprzedaży niż chętnych do zakupu. Z raportu wynika również, że najlepiej sprzedają się mieszkania o mniejszej powierzchni: do transakcji doszło w przypadku 61% mieszkań do 40 mkw. Natomiast, im większe mieszkanie, tym ciężej jest sfinalizować transakcje: tylko 8% ofert na mieszkania powyżej 80 mkw znalazło chętnego nabywcę. Aktualnie, najbardziej popularnym metrażem na rynku, zarówno od strony podażowej jak i popytowej, jest tzw. średni metraż (między 40 a 60 mkw). Mieszkania o takiej wielkości stanowią 36% wszystkich wystawianych na sprzedaż, a także 44% wszystkich transakcji z II kw. 2017 r.

 

Po jakich cenach rzeczywiście dochodzi do sprzedaży?

Na rynku Warszawskim cena mkw mieszkania praktycznie nie spada poniżej 4k, niewiele jest również ofert do 6k za mkw (niecałe 8%). Przeciętna nieruchomość wyceniana jest między 6k a 10k za mkw. (69% ofert sprzedaży), ze średnią ceną ofertową na poziomie 8885zł/mkw. Trochę mniej, czyli 23% ofert wycenianych jest drożej, czyli powyżej 10k/mkw.

Obraz2

niebieski: oferty, czerwony: transakcje

Z danych wynika, że w 50% przypadków transakcje dokonywane są w przedziale między 6k a 8k za mkw, średnio za cenę 7347zł/mkw. Pomijając znikome transakcje w cenie do 4k, im wyższa cena mkw, tym trudniej o finalizację sprzedaży. Najszybciej sprzedają się mieszkania najtańsze (między 4k a 6k za mkw), tutaj 70% ofert znalazło nabywcę. Najtrudniej sprzedać mieszkania droższe, tylko 8% transakcji dokonało się w cenie powyżej 10000 zł/mkw.

 

Małe czy duże mieszkanie: które sprzedasz drożej?

Najdroższe mieszkania to z jednej strony nieruchomości o niewielkiej powierzchni (średnio za 9301zł/mkw), a z drugiej mieszkania o dużej powierzchni, powyżej 80mkw (średnio za 9515zł/mkw). Powodem wyższej ceny w pierwszym przypadku

Obraz3

niebieski: oferty, czerwony: transakcje

jest duży udział „drogich” pomieszczeń tj. kuchnia i łazienka w ogólnym metrażu lokalu. Dodatkowo, wpływ na wyższą cenę niewielkich mieszkań ma duży popyt dla tej kategorii. W miarę wzrostu powierzchni cena spada. Nagły skok ceny dla „dużych” mieszkań to wynik podwyższonego standardu, którym często takie nieruchomości się charakteryzują. Na taki mieszkania mogą sobie pozwolić bogatsi klienci, którzy również oczekują luksusowego, czyt. droższego wykończenia, co w konsekwencji wpływa na cenę mkw.

 

Uwaga, klienci się targują!

Obniżka ceny przy zakupie jest normą, dlatego uwzględnij ją proszę w swoim planie sprzedażowym. Czy Ci się to podoba czy nie, na rynku wtórnym klienci się targują, a Obraz4z danych NBP wynika, że robią to całkiem skutecznie… Średni rabat uzyskiwany przez kupującego to ponad 17%. Na najmniejszą obniżkę ceny (13%) mogą liczyć właściciele małych mieszkań. Pozycja negocjacyjna kupującego jest mocniejsza w miarę wzrostu powierzchni. Największe dysproporcje między podażą a popytem dotyczą mieszkań o dużej powierzchni i tam realna cena spada o 21% w stosunku do ceny ofertowej.

Tak duże wysokości rabatów powinny sygnalizować, że ceny mieszkań, które obserwujemy na różnych portalach nieruchomościowych, najczęściej nijak się mają do rzeczywistych cen, przy których dochodzi do transakcji. Uczestnikami rynku wtórnego są często niedoświadczeni właściciele, którzy błędnie wyceniają swoją nieruchomość.  Przykładowo, na bardziej profesjonalnym rynku pierwotnym, rabat dla kupujących wynosi niecałe 1%.

Moja rada:

Dobrym pomysłem na strategię sprzedaży jest zbliżenie ceny ofertowej do realnych cen rynkowych i tym sposobem przyciągnięcie większego grona zainteresowanych klientów. Może zdarzyć się sytuacja, gdy dojdzie do licytacji i cena transakcyjna ostatecznie okaże się wyższa od ofertowej. Przede wszystkim jednak jest to dobry sposób, gdy chcesz szybko dokonać transakcji. W tym przypadku polecam zasięgnąć opinii specjalisty i poznać prawdziwą wartość swojej nieruchomości.

3 myśli w temacie “Warszawski rynek nieruchomości wtórnych w 2017. Jakie są ceny mieszkań i preferencje klientów!

  1. Mondro pisze:

    Ach gdybym taka miała mieszkanie w Warszawie do sprzedania, rozwiązało by to wszystkie moje problemy 😉 Fajnie, rzetelnie napisany artykuł 🙂

    Polubienie

Odpowiedz na Zosia Anuluj pisanie odpowiedzi

Wprowadź swoje dane lub kliknij jedną z tych ikon, aby się zalogować:

Logo WordPress.com

Komentujesz korzystając z konta WordPress.com. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Google

Komentujesz korzystając z konta Google. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie z Twittera

Komentujesz korzystając z konta Twitter. Wyloguj /  Zmień )

Zdjęcie na Facebooku

Komentujesz korzystając z konta Facebook. Wyloguj /  Zmień )

Połączenie z %s